Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным (банкротом)

Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным(банкротом)

Т. П. ШИШМАРЕВА

Шишмарева Т. П., доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета, кандидат юридических наук.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилого помещения в собственность является долевое строительство. В связи с экономическим кризисом увеличилось число неплатежеспособных и несостоятельных застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Действующее законодательство, к сожалению, не содержит эффективных способов защиты участников долевого строительства при признании застройщика несостоятельным.

Виды договоров, используемых для оформления правоотношений

Договор участия в долевом строительстве заключается между участником долевого строительства и застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах. Правоотношения сторон регулируются Законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. <1> в том случае, если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 г. Наряду с договором участия используются и иные договоры: инвестиционные договоры, подряда, простого товарищества. Правовая квалификация договоров влияет на защиту прав участников долевого строительства. ——————————— <1> Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; 2009. N 29. Ст. 3584.

Обеспечение исполнения обязательств застройщиком

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает два способа обеспечения исполнения обязательств застройщиком: залог и поручительство. Согласно п. 1 ст. 13 Закона после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникают залоговые правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства (законный залог). Предметом залога признается земельный участок, собственником которого является застройщик, или право аренды земельного участка, а также объект незавершенного строительства и жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства после государственной регистрации права собственности на него застройщиком (п. 2, 3 ст. 13 Закона). Право залога не возникает в случае заключения государственного контракта на приобретение жилых помещений согласно ст. 20.1 Закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» <2>. ——————————— <2> О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ // СЗ РФ. 2009. N 29. Ст. 3584.

В Законе закреплена презумпция приобретения права собственности на объект незавершенного строительства застройщиком при обращении взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по обстоятельствам, за которые он несет гражданско-правовую ответственность. Обращение взыскания на предмет залога возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Такой режим не сохраняется для конкурсных кредиторов в процедурах несостоятельности (банкротства). Согласно ст. 18.1 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» в процедурах несостоятельности применяется исключительно судебный порядок обращения взыскания на предмет залога. Право залога участника долевого строительства может быть как первоначальным, так и последующим. Требования дольщика как последующего залогодержателя при недостатке денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, удовлетворяется пропорционально с требованиями предшествующего залогодержателя (п. 2 ст. 15 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Если же залогом обеспечено требование из инвестиционного договора, то в этом случае действуют иные правила (ст. 342 ГК РФ). В тех случаях, когда застройщики применяют различные типы договоров для оформления правоотношений с дольщиками в отношении одного строящегося объекта, при обращении взыскания на заложенное имущество возникают определенные проблемы. Арбитражным судом Курганской области разрешался спор об обращении взыскания на объект незавершенного строительства в связи с неисполнением договора участия в долевом строительстве по иску одного из дольщиков. Части строящегося здания принадлежали на праве собственности субъектам инвестиционного процесса по договору об инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»). Однако на это имущество одновременно в силу закона возникает право залога у дольщика. При этом права участников по договорам участия в долевом строительстве обеспечиваются за счет нарушения прав участников инвестиционных договоров <3>. При обращении взыскания по иску одного дольщика на объект незавершенного строительства другие дольщики, обязательства перед которыми не исполнены застройщиком, утрачивают не только обеспечение в связи с продажей на публичных торгах предмета залога (ст. 352 ГК РФ), но и возможность исполнения обязательства в натуре. ——————————— <3> Постановление ФАС Уральского округа от 20 мая 2009 г. N Ф09-2430/09-С4 по делу N А34-7110/2007 // СПС «КонсультантПлюс».

Итак, до завершения строительства у участника долевого строительства не возникает вещного права на объект незавершенного строительства, он связан с застройщиком обязательственными правоотношениями, если не используется конструкция инвестиционного договора или простого товарищества.

Правовые последствия введения процедур несостоятельности

Введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика отношения между застройщиком и дольщиком не изменяет. Застройщик обязан исполнить обязательство в натуре. Договоры долевого строительства могут быть прекращены по основаниям, указанным в законе. Так, в процедуре внешнего управления у застройщика появляется право отказаться от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона). В этом случае обязательство преобразуется в денежное, т. к. застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки (п. 4 ст. 102 Закона). Для участия в процедурах несостоятельности в качестве конкурсного кредитора дольщик по своей воле может преобразовать свое право требования в денежное. Способом такого преобразования может быть прекращение договора. Участники долевого строительства согласно п. 1 ст. 9 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вправе отказаться от договора по основаниям, указанным в Законе, в том числе при просрочке исполнения обязательства. Процедура одностороннего отказа является внесудебной, об отказе достаточно известить застройщика и внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 25.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») <4>. ——————————— <4> О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3484.

Если заключен иной договор, то дольщик вправе его расторгнуть в судебном порядке. Судебная процедура не всегда позволяет дольщику заявить требования в сроки, установленные Законом «О несостоятельности (банкротстве)», что может повлечь для него неблагоприятные правовые последствия — изменение статуса кредитора, требования которого удовлетворяется в послеочередном порядке. При сохранении обязательства в неизменном виде требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, предъявляются в суд, и разрешаются такие споры с застройщиком в исковом производстве, а не в процедурах несостоятельности (п. 5 ст. 4 Закона). Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество в ходе наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления не может быть исполнено в соответствии с Законом в связи с приостановлением исполнительного производства (абз. 4 п. 1 ст. 63, абз. 5 п. 1 ст. 81, абз. 2 п. 2 ст. 95) и подлежит исполнению конкурсным управляющим как органом исполнения в конкурсном производстве (абз. 6, 9 п. 1 ст. 126). Однако Закон «О несостоятельности (банкротстве)» в этой части внутренне противоречив, поскольку на стадии конкурсного производства уже допускает участие кредиторов с имущественными требованиями в процедуре конкурсного производства. При этом все требования кредиторов несостоятельного должника, в том числе и имущественные, предъявляются в отличие от иных процедур несостоятельности (банкротства) в ходе конкурсного производства, за исключением указанных в Законе (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона). Из смысла Закона неясно, в качестве кредиторов с каким статусом должны участвовать кредиторы с имущественными требованиями в конкурсном производстве. В арбитражной практике кредиторы с имущественными требованиями не участвуют и в процедуре конкурсного производства. Итак, если участники долевого строительства преобразовали свои требования в денежные, то объект незавершенного строительства должен быть включен в конкурсную массу, за счет продажи которого удовлетворяются требования кредиторов. Проблемы: несостоятельный должник не сможет оформить право собственности на объект незавершенного строительства, если у него отсутствуют права на земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация (п. 3 ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); между всеми участниками долевого строительства не достигнуто соглашение о преобразовании требований в денежные. Требования конкурсных кредиторов подлежат удовлетворению в составе кредиторов третьей очереди. В случае прекращения договора участия в долевом строительстве прекращает свое действие и договор залога как акцессорное обязательство (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Исполнение обязательства в натуре

В ходе процедур несостоятельности должник вправе исполнить обязательство перед участниками долевого строительства в натуре. Исполнение этого обязательства не всегда представляется возможным именно должником по причине его неплатежеспособности или несостоятельности. Законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено исполнение обязательства третьим лицом или третьими лицами (ст. 79, 113, 116, 125).

Признание права собственности на незавершенный строительством объект

Вместе с тем на практике используется и иной механизм защиты прав дольщиков при неплатежеспособности или несостоятельности застройщика — признание права собственности на незавершенный строительством объект. Дольщики обращаются с требованиями о признании права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, строительство которых на момент обращения в суд не завершено <5>. Представляется, что право собственности на незавершенное строительством жилое или нежилое помещение не может быть признано и соответственно зарегистрировано, так как законодательству такой объект недвижимости неизвестен. Правовая позиция по данному вопросу выработана ФАС Поволжского округа о невозможности признания права собственности на отдельные помещения до ввода здания в эксплуатацию <6>. ——————————— <5> Обобщение судебно-арбитражной практики о несостоятельности (банкротстве) застройщиков или инвесторов, привлекавших денежные средства граждан при строительстве многоквартирных жилых домов, о признании права собственности на недостроенные здания, о порядке выделения земельных участков для строительства жилых домов Федерального арбитражного суда Поволжского округа за 2007 г. // arbitr. ru; Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом Амурской области заявлений о включении в реестр требований кредиторов лиц, заключивших договоры долевого участия в строительстве с должником за 2007 г. // arbitr. ru; Кудухов А. В. Особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию // Российская юстиция. 2008. N 4. С. 12. <6> Обобщение судебно-арбитражной практики о несостоятельности (банкротстве) застройщиков или инвесторов, привлекавших денежные средства граждан при строительстве многоквартирных жилых домов, о признании права собственности на недостроенные здания, о порядке выделения земельных участков для строительства жилых домов Федерального арбитражного суда Поволжского округа за 2007 г. // arbitr. ru.

Предлагается и иной вариант — признание права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» <7>. А. В. Кудухов отмечает также, что право собственности на объект недвижимости согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ «приобретается лицом с соблюдением требований закона и правовых актов» <8>. В судебной практике особо учитывают также и такое обстоятельство правомерного правообладания недвижимым имуществом на праве собственности, как создание этого имущества для себя согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ <9>. Правовая позиция ФАС Уральского округа, выраженная в этом Постановлении, представляется оправданной для инвестиционных договоров, договоров подряда, когда недвижимое имущество создается за счет инвестора, заказчика, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства застройщиком в этом случае не соответствует предписаниям ГК РФ <10>. При заключении договора простого товарищества возникают отношения общей долевой собственности (ст. 1041 ГК РФ). ——————————— <7> Кудухов А. В. Указ. соч. С. 13. <8> Кудухов А. В. Указ. соч. С. 12. <9> Постановление ФАС Уральского округа от 25 ноября 2008 г. N Ф09-275/08-С6 по делу N А07-2475/2007 // СПС «КонсультантПлюс». <10> Тем не менее в судебной практике спор при указанных обстоятельствах не был разрешен в пользу дольщиков. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства за застройщиком. См., напр.: Определение ВАС РФ от 16 февраля 2009 г. N 1439/09 // СПС «КонсультантПлюс».

В случае признания права собственности на объект незавершенного строительства он выбывает из конкурсной массы несостоятельного должника. Представляется, что подобный подход противоречит основным принципам института несостоятельности, где признается недопустимым преимущественное удовлетворение требований отдельного кредитора, требования кредиторов должны быть удовлетворены соразмерно, чего не может быть при условии одновременного предъявления как имущественных, так и денежных требований. Сообщество кредиторов несостоятельного должника должно претерпевать негативные последствия сообща. Возложение таких рисков на дольщиков не представляется оправданным. Следовательно, необходимо изменять законодательство как о долевом строительстве, так и о несостоятельности.